Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera


Regulacje dotyczące samowoli budowlanej

 

Czas czytania: ~11 min


Do niedawna budowanie bez pozwolenia, było procederem nagminnym, na który władze jak i sami zainteresowani patrzyli z przymrużeniem oka, traktując samowolę jako jedyny i najszybszy sposób na wybudowanie się. Temat samowoli budowlanej przede wszystkim dotyczył małych miejscowości i wsi, zdarzało się, że co drugi dom był stawiony bez zezwoleń. Powodowało to nie tylko zagrożenie dla mieszkańców i sąsiadów, ale także łamało podstawowe zasady estetyki. Samowola budowla wielokrotnie była przyczyną niszczenia krajobrazu i dezorganizowania przestrzeni. Budowano na terenach parków krajobrazowych, a nawet rezerwatów przyrody. Powodem przymykania oczu przez władze lokalne na oczywiste łamanie prawa, nie było jego brak, lecz częste interesy różnego rodzaju grup. Prawo z 1975r. wydawało się być wystarczająco rygorystycznym argumentem przeciwko samowoli budowlanej. Zezwalało nie tylko nakładać na łamiących przepisy kary finansowe, ale także na rozebranie stawianego obiektu. Języczkiem u wagi była natomiast ustawa Prawa budowlanego z 1974r. (art.39), głosząca, że jeżeli względy społeczne i gospodarcze przemawiają za celowością czasowego wykorzystania obiektu budowlanego, to terenowy organ administracji państwowej może odroczyć wykonanie przymusowej rozbiórki na oznaczony czas i zezwolić na czasowe jego wykorzystanie w sposób określony w decyzji. Pozwalało to „sankcjonować” w nieskończoność samowole budowlane. W związku z tymi patologiami wprowadzono nowe regulacje prawe, których celem jest zlikwidowanie wyjątków, surowość, a działanie służb przewidzianych do jego egzekwowania konsekwentne i bezwzględne. Regulacje te powstały w trosce o interes publiczny i interes osób trzecich, które najczęściej padały ofiarami samowolnych budowlańców. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym i ustawa Prawo budowlane, weszły w życie 1 stycznia 1995r, stanowiąc fundamenty racjonalnego zagospodarowania przestrzeni i organizacji procesu budowlanego. Pierwsza ustawa z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym w sposób jednoznaczny ustala samorząd terytorialny jako jedyną instytucję uprawnioną do stanowienia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustawa gwarantuje gminom, decydowanie o sposobie zagospodarowania przestrzeni i o warunkach jej zabudowy, a także jakie inwestycje i w jaki sposób mogą być lokalizowane na określonym terenie. Należy przy tym podkreślić, że samodzielność gminy w tym zakresie jest pełna i nie może podlegać jakimkolwiek ograniczeniom ze strony administracji rządowej. Ta pełna samodzielność gminy jest jednak równoznaczna z pełną jej odpowiedzialnością za ład przestrzenny, za sposób zagospodarowania przestrzeni, za wydzielenie terenów pod budownictwo, pod infrastrukturę społeczną i techniczną. Plany zagospodarowania przestrzennego są przepisami miejscowymi, powszechnie obowiązującymi na danym terenie i stanowią podstawę do podejmowania wszelkich indywidualnych decyzji, dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie miejscowych planów zagospodarowania terenu wydawane są przez gminy decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które stanowią szczegółowe warunki realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego. Są one podstawą do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, które z kolei wiążą nadzór budowlany do sprawowania kontroli nad realizacją zadania inwestycyjnego. Druga natomiast ustawa, z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - wprowadziła zasadnicze zmiany do norm prawnych procesu budowlanego. Ustawa zrównała w prawach i obowiązkach uczestników procesu budowlanego, niezależnie od przynależności do sektora gospodarki, a na uczestników procesu budowlanego, wykonujących samodzielne funkcje, nałożyła odpowiedzialność osobową. By podwyższyć kwalifikacje osób, które pełnią samodzielnie funkcje techniczne, został nałożony obowiązek podejścia do egzaminu, by uzyskać uprawnienia budowlane. Środowiska techniczne od dawna oczekiwały wprowadzenia uproszczeń w trybie postępowania we wszystkich fazach procesu budowlanego. Pakiet uproszczeń zawarty w ustawie, ograniczył szczególnie wymagania odnośnie projektów i drogi ich uzgadniania. Poprzez zaostrzenie odpowiedzialności uczestników procesu inwestycyjno – budowlanego oraz zwiększenie i zintensyfikowanie działalności inspekcyjnej wzmocniono ochronę interesu publicznego jak i osób trzecich. Ustawa stworzyła tez szansą, na zorganizowanie ujednoliconego, powszechnego, państwowego nadzoru budowlanego, który by wykonywał swoje zadania w całkowitym oderwaniu od funkcji inwestorskich i obowiązków użytkowników Rygorystyczne ustalenia zawarte w ustawie dają realną szansę na zminimalizowanie start wiążących się z samowolą budowlaną. Nową jakością jaką niosą z sobą obie ustawy jest zawężenie ich tematyki. Autorzy skupili się jedynie na czysto technicznych i organizacyjnych kwestiach, dotyczących procesu budowlanego. Dzięki temu odstąpiono od regulacji handlowych, ekonomicznych, czy tych dotyczących prawa cywilnego. Nowe prawo nie wdaje się w techniczne szczegóły projektowania i wznoszenia obiektów budowlanych, oraz prowadzenia robót budowlanych, przypominając, ze zasady te są regulowane przez obowiązujące Polskie Normy i przepisy techniczno – budowlane. Kolejną zaletą ustaw z 1997r jest ich zgodność z wymogami Układu Europejskiego, a także przystosowanie do zmieniającego się modelu polskiej gospodarki i wolnego rynku. Konsekwencje płynące z prawa wprowadzonego w 1997r. dla budujący bez zezwolenia są surowsze i przestrzegane o wiele surowiej od norm obowiązujących od 1975r. Samowola budowlana nie może być zalegalizowana. Z mocy ustawy (art. 48) każdy obiekt budowlany, będący w budowie lub wybudowany bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia, podlega przymusowej rozbiórce. Rozbiórkę jest zmuszony wykonać inwestor (właściciel) na własny koszt (art. 52). Ten bezwzględny nakaz rozbiórki dotyczy budowanych lub wybudowanych obiektów budowlanych, jeśli od dnia zakończenia ich budowy nie upłynęło 5 lat. Jeśli natomiast w okresie 5 lat od zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części samowola nie została wykryta, to inwestor (właściciel) może ubiegać się o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie samowolnie wzniesionego obiektu (art. 49). Uzyskanie tego pozwolenia będzie możliwe po spełnieniu określonych w ustawie wymagań (art. 57). Nieuzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest równoznaczne z wydaniem decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu (art. 49, ust. 2). Art. 49 dopuszcza jeden tylko wyjątek od surowej reguły, określonej w art. 48. Ustawodawca daje możliwość legalizacji samowoli budowlanej jedynie, gdy budowa ostała zakończona pięć lat wcześniej od chwili jej ujawnienia. Natomiast, jeżeli organ nadzoru budowlanego wykryje samowolę budowlaną przed upływem tego okresu, ma obowiązek wydać jedynie decyzję o przymusowej rozbiórce. W takiej sytuacji wszczęcie postępowania na podstawie art. 49 jest oczywiście niedopuszczalne. Należy jednak uzupełnić, że w przepisach przejściowych i końcowych ustawy (art. 103, ust. 2) odmiennie zostały potraktowane samowole budowlane, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy, tj. przed 1 stycznia 1995 r. Do tych obiektów mają zastosowanie przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r. Należy zaznaczyć, że ustawodawca nie określił jednoznacznie, co należy rozumieć pod terminem "zakończenia budowy". Jest to niedopowiedzenie w pełni świadome w celu niewprowadzenia ograniczeń w dopuszczaniu dowodów, świadczących o zakończeniu budowy w określonym terminie. Jako że na inwestorze (właścicielu) będzie spoczywał ciężar dowodu, można stwierdzić, że ustawowe wyjaśnienie ww. terminu jest nie tylko zbyteczne, ale mogłoby wręcz być szkodliwe (nie wydaje się możliwe stworzenie definicji obejmującej wszelkie stany zakończenia budowy). Właściwy organ - zgodnie z art. 75 Kodeksu postępowania administracyjnego - jest zobowiązany dopuścić każdy dowód i następnie ustalić, kiedy budowa została zakończona (uznanie administracyjne). Takie unormowania prawne teoretycznie eliminują samowole budowlane, a przynajmniej znacznie ograniczają ich występowanie. By jednak teoria przerodziła się w praktykę potrzeba konsekwencji i rygorystycznego przestrzegania prawa z obu stron, zarówno ze strony władz jak i inwestorów. Regulacje prawne, określające w ustawie Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. konsekwencje samowoli budowlanej, odbiegają od regulacji uprzednio obowiązujących, sformułowanych w art. 37 ustawy 3 z dnia 24 października 1974 r. Zasadnicza różnica między nimi polega na tym, że w myśl Prawa budowlanego z 1974 r. przymusowej rozbiórce z mocy ustawy podlegały tylko obiekty znajdujące się na terenie, który zgodnie z przepisami, był przeznaczony pod zabudowę innego rodzaju, lub gdy obiekt powodował, bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi czy mienia, albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia (art. 37, ust. 1). Zgodnie z ust. 2 tego samego artykułu można było podjąć decyzję o przymusowej rozbiórce albo o przyjęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, jeżeli uzasadniały ją inne ważne przyczyny poza wymienionymi w ust. 1. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nowy reżim budowlany jest znacznie mniej korzystny dla inwestorów od poprzedniego. W świetle wyrażonego przez NSA poglądu4, przepisy art. 37 ust. 2 powinny być rozumiane jako wykluczające oparcie decyzji, nakazującej rozbiórkę, na uznaniu administracyjnym, a przeciwnie - jako wymagające wskazania prawnomaterialnych przesłanek takiej decyzji. W przypadku braku takich przesłanek, organ administracyjni powinien zalegalizować budowę. Natomiast Trybunał Konstytucyjny, dokonując porównania stanu prawnego z roku 1974 oraz z roku 1994, dostrzegł także i te różnice, które zdają się wskazywać - według oceny niektórych uczestników postępowania - na mniejszą represyjność "nowego" prawa5. I tak, "nowe" prawo nie przewiduje obok przymusowej rozbiórki - jako środka ekwiwalentnego - przejęcia nieruchomości na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń. Co prawda, w przeszłości ten instrument, choć bardzo rzadko stosowany, ale był jednak niezwykle represyjny6. Ponadto można było orzec rozbiórkę obiektu budowlanego, przy wystąpieniu innych ważnych przyczyn, poza wymienionymi w art. 37, ust. 1, co pozwalało na szerszą, bardziej represyjną interpretację samowoli budowlanej. Trybunał Konstytucyjny, w konkluzji, ustalił, że pod rządami ustawy Prawo budowlane z 1974 r. sprawca samowoli budowlanej, o ile tylko nie występowały okoliczności wymienione w art. 37, ust. 1 ustawy, mógł, wobec nikłego prawdopodobieństwa zaistnienia prawnie uzasadnionych "innych przyczyn", o jakich mowa w art. 37, ust. 2, zasadnie spodziewać się uniknięcia najbardziej drastycznej konsekwencji swojego bezprawnego postępowania w postaci nakazu przymusowej rozbiórki oraz oczekiwać w sposób graniczący z pewnością legalizacji ex post prowadzonej budowy. Natomiast pod rządami Prawa budowlanego z 1994 r. właściwy organ administracji jest zobowiązany przez przepis art. 48 wydać nakaz przymusowej rozbiórki, nie mając dla takiej decyzji żadnej prawem przewidzianej alternatywy. Porównując oba stany prawne z 1974 roku i 1994 roku, zauważyć należy, że na podstawie art. 37, ust. 2 "starej" ustawy terenowy organ administracji państwowej stopnia podstawowego mógł odroczyć wykonywanie przymusowej rozbiórki na oznaczony czas i zezwolić na czasowe wykorzystanie obiektu budowlanego, jeżeli względy społeczne i gospodarcze przemawiały za taką decyzją. Rozwiązanie to nie łagodziło konsekwencji samowoli budowlanej, ale egzekucję przesuwało w czasie, często za długo. Wynika z tego, że w przypadku, gdy obiekt budowlany został wybudowany na terenie nie przeznaczonym pod zabudowę lub przeznaczonym pod innego rodzaju zabudowę albo nie zostały spełnione warunki zabudowy i zagospodarowania terenu czy nie spełniał on podstawowych wymagań techniczno-budowlanych i użytkowych, zawsze podlegał i podlega przymusowej rozbiórce. Jedynie w przypadku, gdy obiekt budowlany spełniał wszystkie wymagania techniczno-budowlane i użytkowe i został wybudowany zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie wystąpiły żadne inne pozaustawowe ważne przyczyny, samowola budowlana mogła być pod rządami "starej" ustawy zalegalizowana. Takich jednakże przypadków "czystej postaci prawnej" w praktyce budowlanej bywa bardzo niewiele. Bo jeżeli inwestycja jest profesjonalnie dobrze przygotowana i realizowana, a obiekt budowlany (lub jego część) spełnia wszystkie ustawowo określone wymagania, to niezrozumiałe byłoby podejmowanie bezprawnych działań inwestycyjnych. Natomiast ustawa z 1994 r. nie przewiduje w takich przypadkach możliwości legalizacji samowoli budowlanych. Traktuje ona samowolę budowlaną w każdym przypadku jako bezprawne działanie. Bezwzględna przymusowa rozbiórka, przewidziana w art. 48, dotyczy wszystkich obiektów budowlanych (lub ich części), wybudowanych lub budowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. W tym więc sensie regulacje ustawy z1994r, dotyczące samowoli budowlanej, są konsekwentne i tym samym bardziej rygorystyczne od swoich odpowiedników z 1974r. Ostrość przepisów aktualnie obowiązującego prawa, przeciwdziałającego samowolom budowlanym, była świadomie zamierzona. Zarówno stanowisko Rządu, zawarte w projekcie ustawy Prawo budowlane, jak i stanowisko Sejmu i Senatu w całym procesie legislacyjnym było jednoznaczne. Jakiekolwiek próby liberalizacji przepisów nie zyskiwały akceptacji. Propozycje zmniejszenia dolegliwości konsekwencji ponoszonych przez sprawców samowoli budowlanych, np. przez zastąpienie przymusowej rozbiórki wysoką grzywną, także nie znajdowały poparcia. I nie było to skutkiem bezwolnego poddania się jakimś trendom tworzenia prawa, ale wynikiem analiz skuteczności dotychczas obowiązujących regulacji prawnych. Przepisy regulujące kwestie samowoli budowlanych 1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414). 2. W celu wzmocnienia walki z samowolami budowlanymi wprowadzono do ustawy przepis (art. 41, ust. 5), uzależniający dostawy energii, ciepła i gazu od posiadania wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. 3. Ustawa z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane. (Dz.U. Nr 38, poz. 229). 4. Orzeczenie NSA, sygn. akt SA/Po 1018/83 z dnia 22 lutego 1994 r., orzeczenie NSA sygn. akt SA/Ka 557 z dnia 10 marca 1994 r., orzeczenie NSA, sygn. akt SA/Gd 70/81 z dnia 22 października 1998 r. 5. Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 31 stycznia 1996 r. K 9/95 (OTK, rok 1996, tom 1, poz. 2).

Podepnij swój artykuł

tagi

Biurowiec Kanlux w Radzionkowie
Biurowiec Kanlux w Radzionkowie

Biurowiec Kanlux w Radzionkowie powstał w wyniku przekształcenia budynku stołówki, znajdującej się n ...

Nowy Nikiszowiec – osiedle XXI wieku?
Nowy Nikiszowiec – osiedle XXI wieku?

Nowy Nikiszowiec – to nazwa osiedla, które ma powstać w Katowicach przy ulicy Górniczego Dorobku. I ...

Apartamenty Potocka – zabawa geometrią
Apartamenty Potocka – zabawa geometrią

Apartamenty Potocka – to projekt biura Pole Architekci. Pięciokondygnacyjny dom wielorodzinny został ...

KOMENTARZE
Komentarze
Brak komentarzy
Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie przegap okazji!!!

zapisz się do naszego newslettera