JSK Architekci Wygrywają Konkurs na Przebudowę „Szpiegowa” przy ul. Sobieskiego 100

Słynny, kaskadowy kompleks mieszkaniowy z końca lat 70. XX wieku przy ul. Sobieskiego 100 w Warszawie przejdzie wielką transformację. 22 lipca 2026 r. Sąd Konkursowy ogłosił zwycięstwo warszawskiej pracowni JSK Architekci w konkursie architektoniczno-urbanistycznym na koncepcję zagospodarowania terenu dawnego kompleksu dyplomatycznego ZSRR. W efekcie tej realizacji stolica zyska około 180 nowoczesnych mieszkań komunalnych, a odizolowany dotąd kwartał Mokotowa zostanie przywrócony mieszkańcom. Czy to szansa na przełom w opłakanej polityce mieszkaniowej stolicy ?

Kontekst Historyczny i Miejska Transformacja

Nieruchomość przy ul. Sobieskiego 100 w Warszawie, powszechnie nazywana „Szpiegowem”, to jeden z najbardziej wyrazistych i zarazem tajemniczych kompleksów architektury późnego modernizmu w stolicy. Wzniesiony pod koniec lat 70. XX wieku obiekt przez dekady służył potrzebom dyplomatów ZSRR, a następnie Federacji Rosyjskiej. Jako niedostępna, ogrodzona przestrzeń w sercu Mokotowa stanowiła symboliczny relikt minionej epoki.

Odzyskanie nieruchomości było efektem wieloletnich batalii prawnych i starań władz miejskich oraz państwowych. W 2022 roku kompleks został przejęty przez Skarb Państwa, a w styczniu 2025 roku oficjalnie przekazano go Miastu Stołecznemu Warszawa w formie darowizny. Krok ten umożliwił uruchomienie procedury konkursowej mającej na celu rewitalizację terenu oraz nadanie mu istotnej funkcji społecznej. Ma słuzyć jako miejski zasób komunalny.

Zakres projektowy i zadania w konkursie na modernizację "Szpiegowa"

Przedmiotem konkursu architektoniczno-urbanistycznego opracowanego przez miasto było kompleksowe zagospodarowanie działki na Mokotowie. Architekci stanęli przed złożonym wyzwaniem konserwatorskim, projektowym i społecznym.

Główne wytyczne konkursowe obejmowały przebudowę kaskadowego budynku głównego, ujętego w Gminnej Ewidencji Zabytków (GEZ), co wymagało zachowania jego charakterystycznej formy architektonicznej przy jednoczesnej głębokiej modernizacji technicznej i funkcjonalnej. Ponadto zadanie wymagało stworzenia nowej zabudowy kubaturowej zastępującej dwa istniejące, parterowe obiekty usługowe oraz opracowania spójnego zagospodarowania terenu, tworzącego otwartą, bezpieczną i pozbawioną barier architektonicznych przestrzeń publiczną z zielenią krajobrazową i rekreacyjną.

Rozstrzygnięcie i zwycięzcy konkursu

Sąd Konkursowy po szczegółowej analizie zgłoszonych prac przyznał pierwszą nagrodę w wysokości 100 tysięcy złotych brutto spółce JSK Architekci z Warszawy. Zespół autorski tworzyli Mariusz Rutz, Zbigniew Pszczulny, Mikołaj Twardowski, Kinga Batte, Jakub Pieńkowski, Delfina Żółtowska, Michał Dezór oraz Kamil Kowalski.

Drugie miejsce i nagrodę w wysokości 70 tysięcy złotych brutto zajęła pracownia BOGUMIŁ KIDZIAK ARCHITEKCI w składzie: Bogumił Kidziak, Wojciech Zabłocki, Zofia Witkowska oraz Jan Wierzchowski. Sąd przyznał także dwa równorzędne wyróżnienia po 35 tysięcy złotych brutto dla pracowni 22ARCHITEKCI oraz WXCA GROUP.

Kryteria wyboru i wskaźniki projektowew konkursie na modernizację "Szpiegowa"

Sąd konkursowy premiował projekty zapewniające optymalną liczbę doświetlonych mieszkań komunalnych, uniwersalną dostępność dla osób o szczególnych potrzebach, wysoką jakość architektury oraz opłacalność realizacyjną i niskie koszty późniejszej eksploatacji. Równie istotna była aktywizacja parterów poprzez wprowadzenie lokali usługowych oraz wpisanie nowych budynków w istniejący kontekst urbanistyczny.

Perspektywy realizacyjne i wystawa pokonkursowa "Szpiegowa"

Wygrana w konkursie uprawnia spółkę JSK Architekci do zaproszenia do negocjacji z wolnej ręki na opracowanie pełnej dokumentacji projektowo-kosztorysowej. Zgodnie z zapowiedziami Urzędu m.st. Warszawy, podpisanie umowy na projekt ma nastąpić do stycznia 2027 roku. Po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę miasto ogłosi przetarg na wybór generalnego wykonawcy robót budowlanych. W budżecie stołecznym zarezerwowano na ten cel kwotę przekraczającą 132 miliony złotych.

Projekt ten wpisuje się w nurt polegający na adaptacji istniejących zasobów budowlanych (adaptive reuse) zamiast ich wyburzania, co odpowiada idei zrównoważonego rozwoju oraz poszanowania tożsamości historycznej Warszawy. Wszystkie nagrodzone i wyróżnione koncepcje można oglądać na wystawie w ZODIAKU Warszawskim Pawilonie Architektury przy Pasażu Wiecha 4 od 22 lipca do 2 sierpnia 2026 r.

Czy te wyniki dają szansę na przełom w fatalnej polityce zarządzania zasobami komunalnymi mieszkań w stolicy. Warszawa nie ma od lat spójnej polityki mieszkaniowej, a urzędnicy umywają ręce od odpowiedzialności za zapewnienie dostępnych, dobrej jakości mieszkań dla najbardziej potrzebujących. 

Sprawdź zwycięski proojekt. 

Nie przegap okazji!!!

zapisz się do naszego newslettera