Nowy standard w polskim budownictwie społecznym ?

Przez lata budownictwo społeczne w Polsce kojarzyło się głównie z cięciem kosztów i zaspokajaniem wyłącznie najbardziej podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Co dziś zmienia się w tym myśleniu? O społecznym budownictwie mieszkaniowym rozmawiamy z Aleksandrą Zubelewicz i Maciejem Kowalczykiem z pracowni 22ARCHITEKCI

Polskie budownictwo społeczne gwałtownie się zmienia. Jakie nowe tendencje można zaobserwować w tym obszarze na podstawie konkursów, w których bierzecie Państwo udział?

Maciej Kowalczyk (MK): Przede wszystkim oszczędność coraz rzadziej oznacza zejście do absolutnego minimum. Budownictwo społeczne nadal musi pozostać racjonalne ekonomicznie, jednak podejście inwestorów się zmienia – chodzi raczej o świadome i przemyślane rozłożenie środków oraz inwestowanie tam, gdzie przekłada się to bezpośrednio na jakość życia mieszkańców.

Aleksandra Zubelewicz (AZ): W osiedlach społecznych nie potrzeba luksusowych materiałów ani zbędnych ozdobników. Znacznie większą wartość przynosi inwestycja w dobre otoczenie budynków, przemyślaną zieleń, przestrzenie wspólne oraz rozwiązania obniżające późniejsze koszty utrzymania. Ta racjonalność jest widoczna także w układach samych mieszkań. Inwestor publiczny ma konkretne wymagania dotyczące swojej struktury, ale nie działa pod silną presją maksymalizacji powierzchni sprzedażowej. W efekcie lokatorskie mieszkania społeczne bywają bardziej funkcjonalne i lepiej zaprojektowane niż część lokali oferowanych na rynku deweloperskim.

Jaką rolę w tym procesie odgrywa specyfika inwestora publicznego, takiego jak Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS)?

MK: Inwestor publiczny coraz częściej obdarza projektantów zaufaniem i dopuszcza rozwiązania, które w standardowym projekcie komercyjnym mogłyby nie przejść. Choć kwestie budżetowe są wciąż niezwykle istotne, nie determinują już całego procesu projektowego.

AZ: Kluczowy jest fakt, że TBS po zakończeniu budowy pozostaje właścicielem oraz zarządcą budynków. Nie sprzedaje mieszkań i nie znika z inwestycji po oddaniu kluczy. Dzięki temu ma naturalną i silną motywację, by myśleć w perspektywie długoterminowej – o trwałości zastosowanych materiałów, niskich kosztach eksploatacji oraz codziennej jakości funkcjonowania mieszkańców.

Państwa pierwszym dużym projektem w obszarze budownictwa społecznego był Nowy Nikiszowiec w Katowicach. Niedawno wygraliście konkursy na osiedla TBS w Poznaniu i Szczecinie. Jak z Waszej perspektywy zmieniły się oczekiwania wobec osiedli społecznych w ostatnich latach?

MK: Porównanie Nowego Nikiszowca z obecnymi projektami dobrze pokazuje skalę tej ewolucji. Choć kwestie środowiskowe były obecne już wcześniej, dziś oczekiwania zamawiających są znacznie bardziej rozbudowane. W Poznaniu i Szczecinie pojawiły się konkretne i precyzyjne wymagania dotyczące retencji wody, wysokiej energooszczędności oraz przygotowania budynków pod nadchodzące standardy klimatyczne.

AZ: Przełom nastąpił również w podejściu do funkcji społecznych. W Nowym Nikiszowcu projektowaliśmy lokale usługowe, ale nie stawiano wówczas tak silnego nacisku na tworzenie dedykowanych przestrzeni integracyjnych. Dziś standardem staje się planowanie miejsc wspólnych, centrów aktywności czy stref odpowiadających potrzebom zróżnicowanych grup wiekowych. Osiedle przestaje być tylko zbiorem mieszkań z komercyjną usługą na parterze.

W projektach dla Szczecina i Poznania kluczowe są dziedzińce oraz strefy spotkań – w Szczecinie zaplanowano m.in. Centrum Aktywności Międzypokoleniowej. Jak projektować przestrzeń, by naprawdę sprzyjała budowaniu relacji sąsiedzkich?

MK: Nie da się zaprojektować gotowej wspólnoty ani zmusić ludzi do integracji, ale można stworzyć warunki, które naturalnie do tego zachęcają. Kluczem jest właściwa skala budynków. Zupełnie inaczej funkcjonuje klatka, w której mieszka kilkanaście rodzin, niż gigantyczny korytarz obsługujący setki mieszkań. W mniejszej skali ludzie zaczynają się rozpoznawać, a poczucie anonimowości znika. Dlatego w dużych założeniach dążymy do tworzenia mniejszych jednostek sąsiedzkich – KAMeralnych klatek czy współdzielonych dziedzińców – dla zamkniętej grupy mieszkańców. 

Jak w praktyce weryfikujecie, czy przyjęte założenia architektoniczne sprawdzają się po latach?

AZ: Odwiedzamy nasze zrealizowane osiedla – na przykład Nowy Nikiszowiec – i rozmawiamy bezpośrednio z mieszkańcami o tym, jak im się żyje i co funkcjonuje najlepiej. To niezwykle cenne doświadczenie, jednak obecnie ma charakter wyłącznie indywidualny. Bardzo potrzebujemy w polskim budownictwie społecznym systemowego modelu analiz poprojektowych (POE – Post-Occupancy Evaluation). TBS-y jako długoletni zarządcy mają idealne warunki do gromadzenia takiej wiedzy i przekazywania jej dalej całemu środowisku.

Zarówno Poznań, Szczecin, jak i Katowice to zupełnie różne lokalizacje. W jaki sposób kontekst lokalny kształtuje Wasze projekty?

MK: Unikamy tworzenia jednego powtarzalnego schematu osiedla i przeklejania go w różne miejsca. W Katowicach inspiracją był historyczny Nikiszowiec – jego układ, ceglany detal i kolorystyka. W Poznaniu kluczowa stała się istniejąca, zastała zieleń, natomiast w Szczecinie – ukształtowanie terenu ze skarpami oraz naturalny przepływ wody. Zawsze zaczynamy od pytania: co na tej działce już jest i co warto chronić.

W Poznaniu postanowiliście zachować tzw. „czwartą przyrodę”, czyli spontanicznie rozwijającą się roślinność. Dlaczego taki nieuporządkowany teren staje się dziś atutem?

MK: Obszary, które kiedyś bez refleksji nazywano „nieużytkami”, w rzeczywistości są bogatymi ekosystemami z wykształconym drzewostanem i fauną.

AZ: Odchodzimy od wycinania istniejącej przyrody tylko po to, by zastąpić ją sztucznie „urządzonym” trawnikiem pod estetyczne dyktando. Zmienia się też sam proces projektowy. Dawniej architekt rysował budynki, a na końcu dopasowywano zieleń. Dziś od samego początku współpracujemy z architektką krajobrazu – Joanną Rayss. Najpierw analizujemy grunt, zieleń i gospodarkę wodną, a dopiero potem wpisujemy w to tkankę mieszkaniową.

Czy błękitno-zielona infrastruktura i retencja wody na osiedlach to już obowiązkowy standard?

AZ: Dla nas tak. Zatrzymanie wody na działce chroni ekosystem i odciąża przeciążone miejskie sieci kanalizacji deszczowej podczas ulew.

MK: Przemawia za tym również czysta kalkulacja finansowa. Odprowadzanie wód opadowych do sieci miejskiej wiąże się z kosztami. Inwestycja w ogrody deszczowe i retencję generuje dla TBS realne oszczędności w wieloletnim budżecie eksploatacyjnym. Rozwiązanie proekologiczne okazuje się więc ekonomicznie opłacalne. 

Co powinno się zmienić w polskim budownictwie społecznym w perspektywie najbliższej dekady?

MK: Musimy przede wszystkim zweryfikować podejście do samochodów i ograniczyć liczbę miejsc parkingowych do racjonalnego minimum. Priorytetem budownictwa społecznego jest budowanie mieszkań, a nie kosztownej infrastruktury dla aut. Po drugie, inwestycje TBS powinny częściej powstawać w śródmieściu i istniejącej tkance miejskiej, a nie tylko na odległych peryferiach.

AZ: Mimo tych wyzwań kierunek zmian jest bardzo pozytywny. Coraz więcej TBS-ów organizuje konkursy architektoniczne i stawia na jakość, inspirując się nawzajem. Co ciekawe, ten trend zaczyna przenikać również do inwestycji deweloperskich – rynek komercyjny podpatruje udane przestrzenie wspólne i funkcje społeczne. Wygląda na to, że budownictwo społeczne zaczyna powoli wyznaczać nowe standardy dla całego mieszkalnictwa w Polsce.

Dziękujemy uprzejmie za rozmowę !

Źródło: materiały prasowe

Nie przegap okazji!!!

zapisz się do naszego newslettera