Jak uratować przestrzeń wokół Pałacu Kultury? Projekt Feniks

Zamiast europejskiej metropolii w okresie jej „złotego wieku” w centrum Warszawy mamy najdroższy parking w Polsce i planistyczny klincz, który trwa od 1992 roku. Podczas gdy urbaniści ciągle na nowo przerysowują plany, a warszawski ratusz żongluje skrajnościami – od Dubaju, przez Paryż, po zieloną łąkę – rynek mówi "sprawdzam”. Poznajcie brutalną analizę chłonności i opłacalności inwestycji na placu Defilad z której wynika jedno: brak kalkulatora w dłoni planisty to działanie na szkodę miasta.

Urbanistyka marzeń vs. urbanistyka ograniczeń. Dlaczego urzędnicy przegrywają z deweloperami?

Od ponad trzech dekad dyskusja o zagospodarowaniu ścisłego centrum Warszawy przypomina chocholi taniec. Rysujemy wizje „zszywania miasta” i kreślimy kolejne osie widokowe, zupełnie ignorując rachunek ekonomiczny oraz sposób myślenia inwestorów. Efektem tego podejścia jest ciągłe wracanie do koncepcji niskiej zabudowy, skwitowane przez ratusz rozbrajającym stwierdzeniem, że nie zgłosił się żaden kupiec. I nie zgłosi się nigdy, ponieważ niski budynek komercyjny na najdroższym gruncie w kraju po prostu nie ma żadnej matematycznej szansy, by na siebie zarobić.

Wieżowiec w dzisiejszych realiach to nie pomnik ambicji, lecz precyzyjnie skalkulowane aktywo inwestycyjne o określonym cyklu życia i funkcjach przynoszących zysk. Unikanie tego faktu prowadzi do planistycznych patologii, w których obecne propozycje miejskie próbują łączyć strefy wysokościowe z niskimi w skomplikowane bilansowo kwartały lub projektować połowę zabudowy bezpośrednio nad tunelowym przejazdem kolei średnicowej.

Budowanie nad czynnymi torami bez prawa warstwowego to karkołomny projekt prawny, ubezpieczeniowy i inżynieryjny, przed którym inwestorzy uciekają. Czas porzucić „urbanistykę marzeń” na rzecz pragmatycznej „urbanistyki ograniczeń” – projektowania opartego na twardych danych, rentowności i prawie własności gruntów.

Mity wokół placu Defilad. Czy naprawdę stać nas na trawnik za 3,5 miliarda złotych?

Czas rozprawić się z mitami, które powtarzane są w debacie publicznej niczym urbanistyczne pewniki. Wszechobecny głos o rzekomym braku funkcji publicznych i kultury w centrum nie wytrzymuje zderzenia z rzeczywistością, gdyż w bliskim sąsiedztwie Pałacu Kultury funkcjonują już liczne teatry, muzea, kina, pływalnia, duża sala koncertowa oraz Filharmonia. Dopychanie tu na siłę kolejnych gigantycznych kubatur usługowych niszczy ideę policentrycznego rozwoju miasta i generuje kosztowne w utrzymaniu obiekty.

Równie złudne jest przekonanie, że na wszystko mamy czas. Przy uwzględnieniu pięcioletnich cykli inwestycyjnych i realiów prawnych, pełne ukończenie prac w obecnym tempie nastąpi około 2050 roku, czyli w zupełnie nowej rzeczywistości demograficznej, daleko poza szczytem populacyjnym Warszawy.

Podobnie sprawa wygląda z bezrefleksyjnym pomysłem utworzenia Parku Centralnego, który generuje stratę rzędu 3,5 miliarda złotych utraconych korzyści i jest przyczyną budowy trawników o astronomicznych kosztach 185 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Za te środki miasto mogłoby sfinansować tysiące mieszkań komunalnych, dziesiątki szkół lub wieloletnie dopłaty do transportu publicznego. Zieleń w centrum jest ważna, jednak musi zostać precyzyjnie sfinansowana z komercyjnej części inwestycji.

Projekt „Feniks”. Mieszkaniowy zastrzyk i architektoniczny kompromis zamiast dyktatu urzędników

Wyjście z zapaści wymaga zbalansowania struktury funkcjonalnej i odejścia od budowy kolejnych monofunkcyjnych biurowców, w które fundusze inwestują dziś niezwykle ostrożnie. Ponieważ centrum Warszawy stopniowo się wyludnia, jedynym nośnikiem wartości zapewniającym projektowi wymaganą rentowność staje się wprowadzenie wysokiej klasy tkanki mieszkaniowej oraz hoteli.

Przesunięcie ciężaru inwestycyjnego na zabudowę mieszkaniową otwiera drogę do stworzenia przemyślanych wariantów biznesowych. Pozwalają one wygenerować wielokrotnie większą powierzchnię biologicznie czynną niż obecny plan miejscowy, przynosząc jednocześnie zysk dla budżetu miasta.

Odpowiednie, symetryczne ustawienie wieżowców stworzy silny kontrapunkt lub spójny bufor wizualny, który w naturalny sposób wtopi Pałac Kultury w istniejącą linię wieżowców, a wprowadzenie wyrazistych akcentów – takich jak symboliczna brama nad łącznikiem przy „Patelni” – nada tej przestrzeni nową jakość i tożsamość.

Największą tragedią placu Defilad pozostaje fakt, że przy jedynej w Europie tak ogromnej rezerwie terenowej w sercu metropolii, procesem planowania zarządzają niemal wyłącznie urzędnicy, podczas gdy środowisko architektów zostało z niego wykluczone. Czas zacząć projektować miasto, które działa zarówno przestrzennie, jak i finansowo.

Tekst powstał na podstawie prezentacji pt. "Projekt Feniks. Ekonomia i mieszkania w centrum Warszawy" wygłoszonej przez Jana Pawlika podczas pierwszej konferencji pt. Warsaw Skyline Forum zorganizowanejj przez Grupę Sztuka Architektury..

Nie przegap okazji!!!

zapisz się do naszego newslettera