Jak zaplanować inwestycje?

Optymalizacja efektywności inwestycji

Inwestycja budowlana, niezależnych od typu i charakteru obiektu, jest sumą złożonych procesów. Kluczową rolę we wszystkich etapach inwestycji stanowią koszty oraz rachunek ekonomiczny. Optymalizacja oraz przyjęcie odpowiednich rozwiązań technologicznych determinują końcowy wynik opłacalności danego przedsięwzięcia.

Proces inwestycyjny można podzielić na trzy główne etapy: planowanie, przygotowanie i realizacja. Główną determinantą dla każdego z powyższych etapów jest inwestor, a dokładniej wytyczne stawiane przez inwestora, co do zamawianego obiektu. Planowanie, przygotowanie oraz realizacja to etapy tworzące wzajemne relacje i bezpośrednio oddziaływujące na siebie. Poszczególne fazy zachodzą na siebie, wymuszając na kolejnych takie a nie inne działanie. W związku z czym planowanie, jako startowy element całego procesu, ma kluczowe znaczenie dla końcowego wyniku finansowego przedsięwzięcia.

Planowanie inwestycji – kluczowy etap
Znaczną część kosztów i nakładów można przewidzieć już na etapie przygotowania i planowania inwestycji. Szacunkową, ogólną wartość całej inwestycji można określić jeszcze przed wykonaniem projektu czy też kosztorysu. Główną wytyczną przy planowaniu jest jak najniższy koszt wyprodukowania 1m2 powierzchni użytkowej. Planowanie kosztów budowy i przyjęcie pewnych rozwiązań może w znaczącym stopniu usprawnić, przyśpieszyć oraz obniżyć koszt przedsięwzięcia. Przy wyborze technologii należy przeanalizować jej wpływ na pozostałe elementy składowe i jej oddziaływanie zarówno w skali mikro jak i makro całego budynku czy budowli. Jednym z przykładów planowania jest przyjęcie rodzaju konstrukcji i technologii wykonywania stropów np.: w budynku wielorodzinnym. Obecnie coraz częściej można się spotkać z technologią prefabrykacji lub częściowej prefabrykacji konstrukcji stropu. Jeżeli porównamy stropy monolityczne wykonywane na budowie oraz stropy typu filigran to na „pierwszy rzut oka” bardziej ekonomiczne pod wzg. finansowym wydają się być te pierwsze. Lecz jeśli przyjrzymy się całemu procesowi wykonania konstrukcji stropu oraz skutkom wyboru technologii na pozostałe części składowe budynku możemy diametralnie zmienić zdanie. Porównując chociażby nakłady robocze potrzebne do wykonania 1m2 stropu na budowie, czas i ilość wypożyczanych szalunków systemowych, okaże się jak znacząco wpłyną na one na bilans opłacalności danej technologii. Wartością dodaną w przypadku zastosowania prefabrykacji jest chociażby możliwość składowania materiału na ściany działowe na kondygnacji. W przypadku konstrukcji monolitycznej „las” stempli może nam znacząco utrudnić zadanie lub całkowicie je uniemożliwić.

Czas to pieniądz – realne oszczędności
Dodatkowym i obecnie coraz częściej branym pod uwagę czynnikiem opłacalności jest czas. Również tutaj porównanie obu technologii należy przeprowadzić przy planowaniu kosztów inwestycji. Stara maksyma „czas to pieniądz” w branży budowlanej pasuje idealnie. Koszty pośrednie i bezpośrednie w przedsięwzięciu inwestycyjnym rosną z roku na rok. Skrócenie czasu trwania inwestycji znacząco wpływa na poprawę rachunku ekonomicznego przedsięwzięcia. Przy wyborze technologii murowej, podobnie, jak w przypadku stropów, powinniśmy przeanalizować wszystkie możliwe rozwiązania, wybierając najwłaściwsze, dające najkorzystniejszy bilans zysków. Jednym z nowych i coraz częściej stosowanych w Polsce rozwiązań są ściany murowane z bloczków wielkowymiarowych. Silka Tempo jest przykładem takiego systemu „montażu” ściany. Tutaj podobnie jak w przypadku porównania stropów musimy przeanalizować wszystkie składowe procesu powstawania jak i ich wpływ na kolejne etapy powstającej inwestycji. Czas wznoszenia ścian jest trzykrotnie krótszy, ilość potrzebnej zaprawy klejowej ponad dwukrotnie mniejsza - są to elementy mierzalne i łatwe do przeanalizowania, dające ogromne oszczędności na czasie. Natomiast korzyści wprost niemierzalne to mniejsza ilość odpadów materiału, dzięki wykonywanej wcześniej optymalizacji za pomocą planów montażowych. W przypadku projektowania, wprowadzeniu modułów ścian i otworów 12,5cm, możemy praktycznie uniknąć odpadów materiałowych i dodatkowo przyśpieszyć cały proces wznoszenia ścian. Niebagatelną kwestią jest możliwość zmieszczenia większej ilości materiału na palecie czyli zmniejszenia ilość palet na budowie. Wielkość oraz skład brygad roboczych może być również zredukowana, co wpływa na koszty związane z obsługą i zapleczem budowy, ze względu na zwiększone tempo pracy.

W celu zobrazowania „wartości” czasu trwania procesu inwestycyjnego można posłużyć się przykładem. Rozpatrywana inwestycja składa się z budynku wielorodzinnego, czterokondygnacyjnego, dwuklatkowego o powierzchni użytkowej mieszkalnej wynoszącej 4000 mkw i konstrukcji murowej. Posługując się wytycznymi KNR można oszacować miesięczną oszczędność czasu wykonania stanu surowego w porównaniu do technologii tradycyjnych – bloków drobnowymiarowych. Miesięczne koszty związane z wynajmem i obsługą żurawia wieżowego 45-55 m, zapleczem biurowo-socjalnym, zabezpieczeniem i funkcjonowaniem przytoczonej i dość niewielkiej budowy kształtują się na poziomie 30.000-40.000 zł miesięcznie. Czas zaoszczędzony w wyniku wyboru danej technologii może posłużyć do poprawy bilansu ekonomicznego inwestycji. Zaoszczędzony na szybkim tempie budowy czas może być również zabezpieczeniem przed wpływem warunków pogodowych i pozostałych nieprzewidywalnych zagrożeń wpływających na terminowość realizacji inwestycji.

Więcej powierzchni użytkowej
Przy planowaniu, praktycznie każde rozwiązanie wpływa pośrednio i bezpośrednio na kolejne etapy inwestycji. Pozostając przy temacie ścian - kolejny ciekawy do porównań przykład to ścianki działowe. Weźmy pod uwagę budynek wielorodzinny o ilości ścian działowych 1000 mb. Jednym z popularniejszych rozwiązań jest ścianka wzniesiona z elementów ceramicznych grub. 8 cm tynkowana obustronnie o zaprawą o grubości 2 cm łącznie. Docelowo otrzymaliśmy ścianę o grubości 10 cm. Zakładając łączną grubość wyprawy 3 mm otrzymujemy finalnie ścianę grubości zaledwie 7,8 cm. Kosz wykonania ścian w obu technologiach będzie zbliżony, ale różnica miedzy grubościami obu ścian wynosi 2,2 cm. Łączny zysk powierzchni użytkowej po wykonaniu wypraw tynkarskich dla tego samego obiektu, lecz przy zastosowaniu innej technologii wynosi 22 mkw. Zyski związane z uzyskaną powierzchnią, która można sprzedać lub wynająć, są niebagatelne i wpływają dodatnio na ostateczny bilans finansowy.

Jak widać, proces planowania należy powierzać osobom z dużym zasobem wiedzy i ogromnym doświadczeniu zawodowym, ponieważ wybór każdej z technologii wpływa znacząco na końcowy rachunek ekonomiczny i powodzenie finansowe inwestycji. Przy planowaniu szczególnie ważne jest przeanalizowanie wszystkich możliwych składowych danej technologii oraz jej oddziaływanie na pozostałe elementy inwestycji. Podsumowując planowanie to proces żmudny i wieloetapowy, przemyślane decyzje pozwalają na redukcje kosztów inwestycji i poprawę bilansu ekonomicznego przedsięwzięcia.

Autor: Mgr inż. Grzegorz Markiewicz, doradca ds. inwestycji

Nie przegap okazji!!!

zapisz się do naszego newslettera