Rewitalizacja z pasją

W świecie deweloperskim, gdzie dominują szybkie inwestycje i jeszcze szybsze zyski, firma Zeitgeist wyróżnia się zupełnie innym podejściem. Stawia na jakość, zrównoważony rozwój, a przede wszystkim – na rewitalizację istniejących, historycznych budynków, które przywracają miastom ich dawny blask. W rozmowie z dyrektorem zarządzającym firmy w Polsce, Tomaszem Dąbrowskim, poznajemy filozofię działania, kulisy realizacji wyzwań architektonicznych w Warszawie i nie tylko, oraz realne wartości, jakie niesie ze sobą praca z zabytkami. Rozmawiamy o szacunku do historii, ekologii miejskiej, współpracy z konserwatorami i unikalnej strategii długofalowego zarządzania nieruchomościami.

Sztuka Architektury (SZA): Fundamentem działań Zeitgeist w Polsce są doświadczenia zebrane przez firmę w czeskiej Pradze. Jak przekładają się na działalność firmy w naszym kraju?  

Tomasz Dąbrowski (TD): Firma Zeitgeist rozpoczęła swoją działalność w Czechach, gdzie od początku zajmuje się projektami rewitalizacyjnymi. W Pradze mieliśmy okazję zmierzyć się z wyjątkowo wymagającymi realizacjami. Praga to nie tylko miasto o niezwykłej historii i architekturze, ale również miejsce, gdzie niemal każdy centymetr przestrzeni objęty jest ochroną konserwatorską. Pracując tam, nasz zespół nauczył się precyzji, szacunku do detalu oraz prowadzenia inwestycji w ścisłej współpracy z konserwatorami, archeologami i lokalnymi społecznościami. To doświadczenie ukształtowało nasz warsztat. Gdy później przenieśliśmy część działalności do Polski – do Warszawy, Krakowa czy Gdańska – naturalnym było dla nas, że podobne standardy zastosujemy także na polskim rynku. Dzięki temu nasze podejście wyróżnia się na tle tych firm w branży nieruchomości, które nie wykorzystują potencjału rewitalizacji na rzecz prostszych inwestycji typu greenfield.

SZA: Dlaczego właśnie zabytki? Jakie wartości wiążą Państwo z tego typu inwestycjami ?

TD: Zabytki to nie tylko budynki – to często całe mikroświaty. Mają swoją historię, opowieść zapisaną w elewacji, tektonice, warstwie tynków. Firma Zeitgeist widzi w nich nie problem, lecz wartość i szansę. Kluczowe są lokalizacje – historyczne budynki znajdują się zazwyczaj w najbardziej atrakcyjnych częściach miasta, blisko transportu publicznego, punktów usługowych i kulturowych. Ale ich wartość to coś więcej niż tylko położenie. To także duch miejsca, którego nie da się odtworzyć w nowoczesnej inwestycji na obrzeżach miasta. Pracując nad ich rewitalizacją, nasza firma wydobywa i eksponuje tożsamość obiektu, tworząc przestrzeń, która współgra zarówno z historią, jak i potrzebami współczesnych użytkowników.

SZA: Czy na te decyzje inwestycyjne mają także wpływ motywacje ekologiczne ?

TD: W świecie, w którym coraz większą wagę przykłada się do śladu węglowego inwestycji, rewitalizacja wyrasta na jedno z najbardziej zrównoważonych rozwiązań na rynku nieruchomości. Budynki już istnieją – nie trzeba ich wznosić od podstaw, co oszczędza energię, materiały i czas. Nie generuje się kolejnych ton betonu, stali. Zeitgeist podchodzi do każdego projektu z myślą o przyszłości nie tylko tego obiektu, ale i ekologii – dlatego stawia, jeśli to możliwe, na adaptację, a nie wyburzenia. W swoich realizacjach wykorzystujemy także nowoczesne, energooszczędne technologie – ale zawsze tak, aby nie zaburzyć charakteru budynku. Takie podejście buduje nie tylko wartość inwestycyjną, ale też użytkową.

SZA: Porozmawiajmy chwilę o Państwa poszczególnych realizacjach. Jedną z najnowszych jest rewitalizacja modernistycznej kamienicy przy ulicy Barbary w Warszawie.

TD: Kamienica przy ul. Barbary 6/8 jest jednym z projektów, w którym nie chodziło o spektakularne zmiany, lecz o „czułe” odnowienie. Budownictwo modernistyczne często bywa traktowane po macoszemu – a przecież to także część naszej tożsamości, mówię szczególnie o budynkach przedwojennych, ale i powojenne realizacje mają często wielką wartość projektową. Narożna kamienica przy ul. Barbary 6/8 powstała na przełomie lat 50 i 60 tych XX w. jako część modernistycznego założenia, realizowanego w ramach rozbudowy gmachu Telefonów Międzymiastowych i Telegrafu przy ul. Nowogrodzkiej. Obiekt jest świadectwem najlepszych wzorów polskiego, powojennego modernizmu stanowiąc istotny fragment warszawskiego dziedzictwa architektonicznego. W przypadku inwestycji przy Barbary, Zeitgeist postawił na precyzję – odtworzono klatkę schodową z lastryko, zachowano okucia, zadbano o każdy detal balustrad. To przykład, że rewitalizacja może być skromna, ale szlachetna. Mieszkańcy nie tylko zyskali nowoczesne wnętrza, ale też mogą żyć w przestrzeni, która wygląda jak „dawniej”, ale działa jak „dzisiaj”.

SZA: Macie Państwo na koncie także projekty, w których podnosicie budynki prawie z gruzów. Czy to wiąże się z dużym ryzykiem?

TD: Taką inwestycją jest remont kamienicy przy ul. Wrzesińskiej 2 w Warszawie. Wrzesińska 2 to pozostałość po XIX-w. pałacu, wzniesionym przez Augusta Zielińskiego w 1863 r. Około 1911 budynek pałacu nadbudowano na zlecenie Szmula Reichenberga, przekształcając go zarazem do roli kamienicy czynszowej. W tamtych czasach ulica Wrzesińska położona była w sąsiedztwie praskiej rzeźni i „Placu końskiego”, skupiając lokalnych rzemieślników. Po II wojnie światowej w budynku pod nr 2 mieściła się pierwsza udokumentowana siedziba szkoły żydowskiej Centralnego Komitetu Żydów w Polsce. Obiekt był właściwie ruiną – opuszczony budynek z wybitymi oknami, zawilgoconymi murami i zniszczoną konstrukcją. Wielu inwestorów uznałoby go za zbyt trudny do odratowania. Ale Zeitgeist podszedł do tematu inaczej. Zespół projektowy przygotował dokładną dokumentację, wykonał odkrywki, skany, badania geotechniczne. Udało się odtworzyć gzymsy, ceglane elewacje, a nawet detale drzwi wejściowych. Co ważne – obok dawnej kamienicy powstała zupełnie nowa bryła, ale zaprojektowana w harmonii z historycznym sąsiadem. Efekt? Projekt, który przyciąga zarówno fanów klasyki, jak i wielbicieli współczesnej formy.

SZA: Macie Państwo także na koncie spektakularne zmiany funkcji, jak w przypadku inwestycji Solec 22.

Solec 22 to rzeczywiście przykład udanej zmiany funkcji. Biurowiec z lat 60. XX wieku, o prostej konstrukcji szkieletowej, został całkowicie przekształcony w akademik. Dzięki solidnej strukturze żelbetowej można było zmienić układ pomieszczeń bez naruszania statyki. Z uwagi na udane pierwotne proporcje budynku oraz położenie tej ważnej dominanty nad Wisłą, w ramach modernizacji architekci zlikwidowali wszystkie naleciałości z czasów minionych. Podkreślając modernistyczny, purystyczny rodowód obiektu, uwidocznili podcięty parter, a ściany zewnętrzne nieznacznie podciągnęli do góry. Zabieg ten sprawił, że na dachu, w miejscu dawnych urządzeń technicznych, powstał taras otwarty na panoramę rzeki a jednocześnie bryła wysmuklała. Udało się utrzymać klimat i podkreślić konotacje obiektu z epoką jego powstania, na zewnątrz na elewacjach i we wnętrzach. 

Zeitgeist wykorzystał w tym przypadku potencjał lokalizacji – obiekt jest położony blisko centrum, z dobrą komunikacją, niedaleko uczelni. Zamiast burzyć i budować od nowa, stworzono nową jakość z istniejącej substancji. A przy okazji mogliśmy dostarczyć studentom zupełnie nową wartość, jeśli idzie o możliwości studiowania w stolicy. Warszawa jest miastem o jednym z najniższych wskaźników dostępnej przestrzeni akademików na liczbę studentów. Ten rynek ma więc ogromny potencjał.

SZA: Macie Państwo także wyjątkową strategię. Nie odsprzedajecie obiektów firmom inwestycyjnym zaraz po komercjalizacji, ale przez lata samodzielnie zarządzacie nieruchomościami.

To, co wyróżnia Zeitgeist na tle innych deweloperów, to model działania. Firma nie buduje po to, by sprzedać w krótkim czasie. Jej celem jest długofalowe zarządzanie nieruchomościami – wynajem, utrzymanie, modernizacja, wzrost wartości. Dzięki temu nie musi godzić się na kompromisy jakościowe – nie liczy się natychmiastowy zysk, lecz trwałość i jakość. Takie podejście wymaga odpowiedniego zaplecza finansowego, ale daje też coś, czego brakuje wielu miastom: stabilność. Najemcy mają pewność, że budynek będzie dobrze utrzymany, estetyczny, zadbany. Dla miasta to gwarancja dobrej przestrzeni publicznej przez lata.

SZA: Obiekty historyczne to jednak też poważne ryzyka – szczególnie jeśli idzie o trafną diagnozę stanu technicznego. Jakimi metodami zarządzacie Państwo tym ryzykiem?

Rewitalizacja zaczyna się od poznania budynku. Wykonujemy precyzyjne pomiary, skany 3D, analizy stanu technicznego. Wykonywane są tzw. odkrywki – czyli fragmentaryczne odsłonięcia warstw ścian, podłóg, tynków, które ujawniają strukturę i detale ukryte pod wieloletnimi nawarstwieniami. Kolejny krok to współpraca z konserwatorem zabytków – nie traktujemy go jako przeciwnika, ale jako partnera. Dzięki temu możliwe są kompromisy: odtworzenie detali z nowoczesnych materiałów, czy nieinwazyjne prowadzenie instalacji. Zeitgeist działa zgodnie z zasadą: im mniej ingerencji, tym lepiej. Naszym celem nie jest budowanie od nowa, ale przywrócenie życia istniejącemu i zapewnienie wygodnego funkcjonowania na kolejne kilkadziesiąt lat. Budynki mają znów oddychać – nie być muzealnym eksponatem, lecz żywą, przyjazną przestrzenią, bo dzięki temu starzeją się wolniej. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu potrafimy perfekcyjnie zarządzać tym procesem.

Bardzo dziękujemy za rozmowę. Rozmawiał: Krzysztof Sołoducha

Materiał partnera

Nie przegap okazji!!!

zapisz się do naszego newslettera