Intensywność zabudowy - lekarstwo dla polskich miast ?

W debacie o przyszłości polskich miast coraz częściej pojawia się namysł nad pojęciem „intensywności zabudowy” jako receptą na niekorzystne zjawisko suburbanizacji. Karol Nieradka – szef biura projektowego Maxberg oraz Prezes SARP w Szczecinie, twierdzi, że podwyższenie intensywności zabudowy polskich miast pozwoli na stworzenie bardziej zrównoważonych ekonomicznie i społecznie struktur miejskich oraz może stanowić receptę na nasilający się problem suburbanizacji.

Gęstość miasta jako warunek jakości

Polskie miasta są zaskakująco słabo zurbanizowane. Szczecin na przykład, mimo swojej wielkości, ma jedną z najniższych gęstości zaludnienia w kraju — około 1300 mieszkańców na kilometr kwadratowy. Dla porównania, w Bazylei ta liczba sięga 8000 osób, a miasto wcale nie jest zdominowane przez wieżowce. To pokazuje, że wysoka intensywność nie musi oznaczać ciasnoty czy braku komfortu. Wręcz przeciwnie — pozwala na tworzenie bardziej ekonomicznie i społecznie zrównoważonych struktur miejskich.

„Intensywność zabudowy” to nie tylko parametr urbanistyczny, ale narzędzie naprawcze — sposób na leczenie przestrzeni miejskiej z rozproszenia, niskiej efektywności i braku tożsamości. Intensywność nie oznacza przy tym automatycznie wysokości — chodzi o funkcjonalność i świadome wykorzystanie przestrzeni.

Większa liczba mieszkańców na danym obszarze to nie tylko statystyka — to realne korzyści dla jakości przestrzeni. Intensywność tworzy bowiem budżet: więcej mieszkańców to więcej „par oczu” patrzących na przestrzeń, większe możliwości finansowania części wspólnych, lepsze wykorzystanie działki i większa opłacalność realizacji inwestycji przy pomocy materiałów wysokiej jakości. To także większa szansa na rozwój usług lokalnych — sklepów, kawiarni, punktów usługowych — które mogą funkcjonować tylko dzięki odpowiedniej ilości potencjalnych klientów.

Intensywna zabudowa sprzyja także tworzeniu przestrzeni, które są żywe i aktywne. Partery z usługami, mieszkania z balkonami wychodzącymi na ulice, krótsze dystanse między miejscem zamieszkania a pracą czy szkołą — to wszystko elementy, które budują miejską tkankę społeczną. Dobrze zaprojektowana intensywność nie tylko nie szkodzi, ale wręcz wzmacnia relacje sąsiedzkie, poczucie bezpieczeństwa i identyfikację z miejscem.

To nie intensywność jest problemem, lecz jej brak lub niewłaściwe zastosowanie. Intensywność leczy miasta, a nie je patologizuje. Kluczem jest jakość projektowania, dbałość o kontekst urbanistyczny i świadomość społeczna. Gęstość nie musi oznaczać więc chaosu i ciasnoty — może być źródłem harmonii, jeśli towarzyszy jej odpowiedzialność architekta i inwestora.

Urbanistyka, trwałość, detal i prestiż jako fundamenty projektowania dobrych miast

Architektura to nie tylko forma i funkcja, ale przede wszystkim odpowiedzialność wobec przestrzeni i ludzi, którzy z niej korzystają.  Dwa podstawowe filary, które decydują o jakości zamieszkiwania i długowieczności projektów to urbanistyka i trwałość materiałów. To właśnie w tych wymiarach architektura zyskuje walor społeczny i kulturowy.

Urbanistyka nie może być traktowana jako zbiór przepisów czy formalnych wytycznych. To sztuka harmonijnego wpisania budynku w istniejące otoczenie — zarówno pod względem skali, proporcji, jak i charakteru miejsca. Wymaga zwrócenia szczególnej uwagi na relację nowej zabudowy z historyczną tkanką miejską, jak choćby w Świnoujściu, gdzie nowoczesne apartamentowce nie dominują nad willową zabudową, lecz ją uzupełniają. Architektura nie powinna „krzyczeć”, lecz współbrzmieć z otoczeniem, tworząc spójną narrację przestrzenną.

Drugim kluczowym aspektem jest trwałość — rozumiana nie tylko jako fizyczna wytrzymałość materiałów, ale też jako trwałość estetyczna i funkcjonalna. Szczególną uwagę należy zwracać na miejsca styku człowieka z budynkiem: na wejścia, domofony, skrzynki pocztowe, balkony, tarasy. To właśnie te elementy decydują o codziennym komforcie i poczuciu jakości. Elewacja od pierwszego piętra nie musi być wykonana z kamienia, ale to, czego dotyka mieszkaniec — powinno być solidne, estetyczne i trwałe.

W kontekście trwałości pojawia się też pojęcie prestiżu, które wymaga redefinicji. Nie chodzi o luksus dla nielicznych, lecz o poczucie wyjątkowości dostępne dla każdego. Każda zabudowa mieszkaniowa powinna budzić dumę u mieszkańców — sprawiać, że czują się dobrze w swojej przestrzeni, że ją szanują i nie niszczą. To psychologiczny mechanizm, który przekłada się na realną trwałość budynków. Estetyka, jakość i dbałość o detale stają się narzędziem budowania więzi między człowiekiem a jego otoczeniem.

Należy także zwróci uwagę na rolę detalu — często pomijanego, a przecież decydującego o odbiorze całości. Detal to nie tylko ozdoba, ale język, którym architekt komunikuje się z użytkownikiem. To właśnie w detalach ujawnia się troska o człowieka, jego potrzeby i codzienne doświadczenia. Dobrze zaprojektowany detal może sprawić, że budynek staje się nie tylko funkcjonalny, ale też przyjazny, zrozumiały i bliski.

Mieszkania vs apartamenty: różnice w projektowaniu

Współczesne budownictwo mieszkaniowe w Polsce coraz częściej oscyluje między dwoma typami zabudowy: klasycznymi mieszkaniami a apartamentami, szczególnie w sektorze PRS (Private Rented Sector). Bazując na doświadczeniu biura Maxberg można wskazać na istotne różnice w projektowaniu tych dwóch form mieszkalnictwa, które wykraczają poza kwestie estetyczne czy marketingowe. To rozbieżności funkcjonalne, prawne i urbanistyczne, które mają realny wpływ na jakość życia mieszkańców.

Różnice formalne i prawne

Jednym z kluczowych aspektów, które odróżniają mieszkania od apartamentów, są regulacje prawne dotyczące parametrów technicznych. W przypadku mieszkań obowiązują bardziej restrykcyjne normy dotyczące nasłonecznienia, przesłaniania oraz minimalnej powierzchni użytkowej. Apartamenty, szczególnie te projektowane w miejscowościach turystycznych, podlegają innym przepisom, co daje projektantom większą swobodę, ale też wymaga większej odpowiedzialności. Trzeba zwrócić uwagę na konieczność świadomego balansowania między elastycznością a jakością — tak, by nie tworzyć przestrzeni pozbawionych komfortu.

Przestrzeń jako wartość dodana

W projektach apartamentowych szczególną rolę odgrywa przestrzeń zewnętrzna — balkony, tarasy, loggie. Przykładem są Bałtyckie Apartamenty w Świnoujściu, gdzie szerokie, narożne balkony znacząco zwiększają funkcjonalność lokali. W niektórych przypadkach ich powierzchnia niemal dorównuje powierzchni mieszkania, co zmienia sposób użytkowania przestrzeni. Takie rozwiązania niosą jednak też wyzwania — np. konieczność ukrycia instalacji klimatyzacyjnych, które mieszkańcy montują samodzielnie. Projektowanie apartamentów wymaga więc nie tylko estetyki, ale też przewidywania zachowań użytkowników.

Kontekst urbanistyczny i skala

Apartamenty często powstają w miejscach o szczególnym charakterze — nad morzem, w centrach miast, w otoczeniu historycznej zabudowy. Dlatego tak ważne jest, by ich forma nie dominowała nad otoczeniem. Ostatnio widać w miejscowościach nadmorskich modę na „promy” — budynki bez horyzontalnych podziałów, które przypominają statki, nie wpisują się w lokalną skalę i dezorganizują miasta. W projekcie apartamentowca w Świnoujściu biuro Maxberg zdecydowało się na wertykalne podziały i ograniczenie footprintu budynku, tak by nie przytłaczał historycznej tkanki miejskiej. To przykład, jak projektowanie apartamentów może być wyrazem szacunku dla miejsca, a nie tylko realizacją komercyjnych ambicji.

Psychologia użytkownika

Ostatnim, ale nie mniej ważnym aspektem, jest psychologiczny odbiór przestrzeni. Warto jeszcze raz podkreślić, że niezależnie od typu zabudowy, kluczowe jest budowanie poczucia prestiżu — nie w sensie luksusu, lecz dumy z miejsca zamieszkania. Mieszkaniec, który czuje się wyjątkowo w swojej przestrzeni, będzie ją szanował, dbał o nią i traktował jako część swojej tożsamości. Dlatego projektowanie mieszkań i apartamentów powinno uwzględniać nie tylko parametry techniczne, ale też emocjonalne potrzeby użytkowników.

Planowanie przestrzenne: nowe wyzwania i ZPI

Współczesne planowanie przestrzenne w Polsce przechodzi dynamiczną transformację. Szefowanie Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej daje perspektywę na zmieniające się realia legislacyjne i praktyczne. Wyraźnie pojawia się ostatnio potrzeba nowego podejścia do kształtowania przestrzeni miejskiej — bardziej elastycznego, zintegrowanego i odpowiadającego na realne potrzeby inwestorów, samorządów i mieszkańców.

Od planów miejscowych do ZPI

Tradycyjne narzędzia planistyczne, takie jak miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) czy decyzje o warunkach zabudowy (WZ), przez lata stanowiły fundament polskiego systemu planowania. Jednak ich sztywność, czasochłonność i ograniczona zdolność do reagowania na dynamiczne potrzeby inwestycyjne sprawiły, że coraz częściej postrzegane są jako niewystarczające. W odpowiedzi na te wyzwania pojawiły się Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) — nowe narzędzie legislacyjne, które ma na celu uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego.

ZPI umożliwiają tworzenie planów miejscowych „szytych na miarę” konkretnej inwestycji, z uwzględnieniem jej specyfiki, lokalizacji i wpływu na otoczenie. Dają większą elastyczność, ale też wymagają większej odpowiedzialności — zarówno po stronie inwestora, jak i samorządu.

Trójkąt inwestycyjny: miasto, deweloper, mieszkaniec

Warto także zwrócić uwagę na złożoną relację między trzema kluczowymi aktorami procesu inwestycyjnego: miastem, deweloperem i mieszkańcami. Każdy z nich ma swoje potrzeby, oczekiwania i ograniczenia. Rolą architekta — i szerzej: planisty — jest mediowanie między tymi interesami, tak by powstała przestrzeń zrównoważona, funkcjonalna i społecznie akceptowalna.

ZPI, choć obiecujące, niosą też ryzyko — mogą prowadzić do nadmiernej komercjalizacji przestrzeni, jeśli zabraknie odpowiednich mechanizmów kontroli jakości. Dlatego tak ważna jest rola komisji urbanistycznych, które mogą weryfikować zgodność projektów z interesem publicznym i lokalnym kontekstem.

Nowa ustawa, nowe kompetencje

Warto podkreślić również znaczenie nowej ustawy o planowaniu przestrzennym, która redefiniuje kompetencje samorządów i wprowadza nowe standardy urbanistyczne. Zmienia się nie tylko sposób tworzenia planów, ale też rola konsultacji społecznych, cyfryzacja procesu i obowiązek uwzględniania aspektów środowiskowych oraz klimatycznych.

Dla architektów oznacza to konieczność poszerzenia kompetencji — nie tylko projektowych, ale też prawnych, komunikacyjnych i strategicznych. Architekt staje się nie tylko twórcą formy, ale też partnerem w procesie planistycznym, który musi rozumieć mechanizmy legislacyjne i umieć poruszać się w złożonym systemie interesów.

Planowanie jako narzędzie zmiany

Na koniec warto przypomnieć, że planowanie przestrzenne to nie tylko techniczna procedura, ale potężne narzędzie zmiany społecznej. To dzięki niemu można kształtować miasta bardziej sprawiedliwe, dostępne i zrównoważone. ZPI, jeśli będą stosowane odpowiedzialnie, mogą stać się impulsem do tworzenia przestrzeni, które nie tylko odpowiadają na potrzeby rynku, ale też budują trwałą wartość dla społeczności lokalnych.

Artykuł powstał na podstawie prezentacji arch. Karola Nieradki w trakcie konferencji pt. „Co z tym domem? Architektura o niskim śladzie węglowym 2025”, która odbyła się 24.09.2025 roku. Zobacz prezentację na naszym kanale Youtube.

Nie przegap okazji!!!

zapisz się do naszego newslettera